宅地建物取引士と不動産

宅地建物取引士を目指す方を応援しながら、自ら不動産業を営もうとしています!

宅地建物取引士試験問14「不動産登記法」

皆さんこんにちは!先週は、毎年必ず出題される権利関係の問13「区分所有建物」について勉強をしました。
まだこの時期なので深く勉強する必要はありませんが、必ず出題される事は頭の片隅に置いておいてください。今回は先週に引き続きまして権利関係の問14「不動産登記法」について書きたいと思います。

この不動産登記法の問題ですが、これも毎年問14、権利関係の問題の1番最後の問題で出題されていますので、必ず勉強して1点獲得してもらいたい設問です。というより、絶対に落としてはいけない問題の1つであります。先週の区分所有建物と今週の不動産登記法で2点取れます‼️

そもそも不動産登記制度とはなんでしょうか?

不動産登記制度とは、不動産に関する権利の変動等を公示(登記簿に記録)し、不動産取引の安全を図る制度です。例えば、建物を新築すると表題登記、所有権の保存登記、その後売買されると所有権の移転の登記をすることになります。

登記簿例

【参照Google 画像検索結果: http://www.rikon-baikyaku.com/_p/5165/images/pc/a611ee6e.jpg
登記簿は、
1、表題部
2、甲区(所有権に関する事項)
3、乙区(所有権以外の権利に関する事項)

で出来ています。宅建士試験合格後、実務ではかなりの割合で目にすることになりますので、見方は合格後しっかり学習しましょう。

それでは、試験のポイントですが、登記を単独で出来るか、権利を取得する人と権利を失う人が共同で行わなければいけないのかが問題として問われることが多いです。
また、いつまでに登記をしなければならないかという事、仮登記、合筆登記が出来るか出来ないかが問われることが多いようです。そこらへんを押さえておけば、4択のうちの1つの正解若しくは誤りを導き出せると思います。

1、登記手続きの原則
①申請主義の原則
登記は原則として、当事者の申請または官公庁の嘱託がなければ、することができない。ただし例外として表示に関する登記は、登記官の職権により登記する事もできる。
権利に関する登記の申請は、原則として登記権利者及び登記義務者が共同しなければならない。
✳︎表示に関する登記の申請は、単独申請である。
✳︎権利に関する登記のうち単独申請が認められるもの

⑴所有権の保存登記
⑵相続または合併による権利の移転の登記
⑶確定判決による登記(登記手続をすべきことを命じる確定判決)
⑷登記名義人の氏名等の変更の登記 等

③代理権の不消滅
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡または本人である法人の合併による消滅等によっては消滅しない。

2、所有権保存の登記
①所有権の保存の登記とは
所有権の登記がされていない不動産に初めてする権利に関する登記である。
②申請者
⑴表題部所有者
⑵表題部所有者の相続人その他一般の承継人
⑶所有権を有することが確定判決によって確認された者
土地収用法による収用によって所有権を取得した者
⑸区分建物の場合で、表題部所有者から所有権を取得した者

3、仮登記
①仮登記とは
仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上の要件または実態法上の要件が完備しない場合に、将来その要件が備わったときになすべき本登記の登記簿上の順位を確保するために、あらかじめなされる予備的な登記である。
仮登記には、本登記の順位を保全する効力のみがあり(順位保全効)、対抗力(登記された権利関係を第三者に主張できる効力)は無い。
②仮登記が出来る場合
⑴登記所に対し提供しなければならない一定の情報を提供することができないとき
✳︎登記識別情報を提供出来ない場合等
⑵将来、権利変動が生じる予定があり、その請求権を保全するとき
✳︎売買の予約や、停止条件付き売買契約を締結した場合である。
⑶仮登記の申請方法
❶原則
仮登記の登記権利者登記義務者の共同申請による。
❷例外
仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分があるときは、仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。

✳︎仮登記の登記権利者及び登記義務者が共同して仮登記を申請する場合であっても、登記識別情報を提供する必要がない。
⑷仮登記に基づく本登記
所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、第三者の承諾があるとき(または、これに対抗することができる裁判があるとき)に限り、申請することができる。
⑸仮登記に基づいて本登記をした場合はない本登記の順位は仮登記の順位による。
⑹仮登記の抹消
仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できる。

4、表示に関する登記
①申請義務
表示に関する登記は、原則として所有者が1ヵ月以内に申請しなければならない。
✳︎例えば、新築した建物の所有権を取得したものは、その所有権の取得の日から1ヵ月以内に表題登記を申請する必要がある。
✳︎また、建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1ヵ月以内に、建物の滅失の登記を申請する必要がある。
✳︎さらには、増築の場合や土地の地目に変更が生じた場合も、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該変更があった日から1ヵ月以内に、変更の登記を申請する必要がある。
②土地の分筆または合筆の登記
一筆の土地として登記されている土地を分けて、数筆の土地として登記することを分筆の登記という。また、数筆の土地として登記されている土地を合わせて、一筆の土地として登記することを、合筆の登記という。
⑴分筆または合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外のものは申請することができない。
⑵登記官は、一筆の土地の一部について地目の変更があったときは、所有者からの申請がなくても、職権でその土地の分筆の登記をしなければならない。
⑶合筆の登記の制限
次の場合は、合筆の登記を申請することができない。
ア、相互に接続していない土地
イ、地番区域の異なる土地
ウ、地目の異なる土地
エ、表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地
オ、表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
カ、所有権の登記がない土地と、所有権の登記がある土地
キ、所有権以外の権利が登記されている土地

✳︎次の場合は合筆の登記の申請をする事が出来る。
ⅰ、承役地についてする地役権の登記
ⅱ、担保権であって、登記の目的、原因、日付等が同一のもの
所有権の登記名義人が異なる土地を合わせて共有地とする合筆の登記は出来ない。(他人同士のものは一緒にできないですよね!)
❸所有権の登記がある土地のが合筆の登記を申請する場合は、合筆前のいずれか一筆の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報を提供しなければならない。

不動産登記法のテストに出やすい場所をピックアップしましたが、皆さん如何でしょうか?
登記という言葉から目的原因などわからない事が多いと思いますが、大丈夫です。現況するうちに慣れてきますので、今はわからなくてもとにかく言葉に親しんでいきましょう。

それでは過去問題にトライしてみましょう!

平成23年問14
問題
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1、所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合併の登記は、することができない。
2、権利の変更の登記または更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
3、受益者または委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。
4、仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

回答
1、正しい。所有権の登記がない土地とある土地の合筆は不可。
2、正しい。権利の変更及び構成の登記は利害関係人の承諾が必要。
3、正しい。代位による信託の登記は申請できる。
4、誤り。仮登記の抹消は単独でできる。
この問題の場合、4が誤りとすぐに気付いてもらいたいです。

平成28年問14
問題不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1、新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得したものは、その所有権の取得の日から1ヵ月以内に、所有権の保存登記を申請しなければならない。
2、登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
3、建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1ヵ月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
4、区分建物の所有権の保存登記は、表題部所有者から所有権をしたく取得した者も、申請する事が出来る。

解答
1、誤り。新築した建物の取得は、1ヵ月以内に表題登記の申請を行う。
2、正しい。登記できる権利には抵当権や賃借権も含まれる。
3、正しい。建物の滅失→滅失の日から1ヵ月以内に滅失の登記の申請。
4、正しい。区分建物の保存登記→表題部所有者からの取得者。

さて今回の不動産登記法はいかがでしたでしょうか⁉️はじめにも書きましたが、毎年必ず出題される単元です。しかし、範囲も狭く出るところもある程度絞れるので、絶対に点数を稼げますので、解りづらい権利関係を勉強するのであれば、不動産登記法で1点獲得した方がいいと私は思います‼️

ではまた次回に!